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2009年4月30日 (木)

ふじみ野の地価・賃料形成の謎

 ふじみ野地域なのですが、どうも当地の「実力」と比較をして地価や賃料が高額すぎるのではないか?という話を見聞しており、根拠がはっきりとしない物ですから、少し調べたいと思っております。

 地価が上昇するのは、土地区画整理事業において「保留地を売却」して必要な事業費を捻出するには必要な事だと思いますが(補助金だけでは事業費が足りない筈なので)、あまりにも地価が上昇しますと土地利用が停滞し、弊害が出てくると思います。当地の魅力や競合地域と比較をして、適正な価格になっているかどうかが重要なのではないか?と私は思っております。

 まず参考となる基礎データなのですが、下記のような所から辿って行けると思います。個人的には国税庁の「路線価図」が使いやすいと思っているのですが。これは税金の金額予測にも使えますので、かなり有益な情報だと思っております。

 参考URL
http://www.hplibra.pref.hiroshima.jp/hplib/refa-service/rink-syu/chizu.htm
http://www.rosenka.nta.go.jp/

 平成20年度の路線価をいくつかピックアップしてみましたので、これが適正なのか皆様のご意見も頂戴をしたいです。(いずれも1平米あたりの路線価、平成20年度) 実際の不動産取引価格とは異なるという事を留意ください。あくまでも参考指標です。

 ふじみ野駅西口ロータリー付近   48万円
 ふじみ野駅東口ロータリー付近   39万円
 アウトレットモール・リズム付近  26.5万円
 大井サティ付近           25.5万円
 東口ヤオコー付近         17.5万円
 志木駅マルイ付近           47万円
 川越駅アトレマルヒロ付近      102万円

 川越は別格として、当地の路線価は「志木」に近い水準だと思います。同じ賃料であれば、商売・経営をする方はどちらに魅力を感じるかは明白だろうと思います。色々な目的で色々な人が値段をつけていますし、不動産取引の基本は「実勢価格」でしょうから、そう単純ではないでしょうが。

 アウトレットモール・リズムの賃料は、これは豪REITが多額の利益を出さないといけないという性格の物ですから、これまた特殊でしょうね。地価だけで決まる物ではないと思います。

 20年間程度の事業用定期借地権契約などを活用して、もっと土地利用を促進して空地を減らせないものかとも思うのですが、現実はそう単純な話ではないのでしょうね。

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