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2009年5月 1日 (金)

ふじみ野の地価・賃料形成の謎 (その2)

 不動産価格が決まるプロセスの一つに「取引事例比較法」という物があると思います。これは公共事業の用地買収担当者などが受験する「補償業務管理士検定試験」の試験問題にも出てくる物のようです。概要なのですが、あちこち調べますと、下記のような感じなのかと思います。

 同一地域に立地する不動産は、一般的に同様な価値を有するという仮定に基づいて、過去の取引価格の実例を積み重ねて行く方法だと思います。これですと、理由は何でも良いので過去に高値で取引されたケースが有る場合には、それに従って価格がつり上がって行くと思います。実際、ふじみ野地域の不動産価格は、バブル経済絶頂期(あるいはその余波が残っていた時期)には相当な価格でした。これですと、仮にアウトレットモール・リズムのような所が売りに出るとしますと相当な価格になってしまって、この不況の時代では誰も購入できないでしょうね。

 一方、「収益還元法」という方法も有るようなのですが、これですとその土地や建物が持っている「本当の価値」が客観的に評価される事になりますので、特に不況の時代ですとこの方法で価格決定された方が都合が良いのかも知れないです。この方法で評価しませんと、ふじみ野の街を本当に競争力の高い街にしようという「インセンティブ」にならないと思われます。何等かの瑕疵のある不動産は安価になってしまうという、厳しい決定方法だと思います。

 その他には路線価や基準地価格を参考にする方法なども有るようなのですが、あまりアテにならないようですね。

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竹内さんのブログを拝見して、若い頃、不動産に近いところで仕事をしていた時代を思い [続きを読む]

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