「竹内＠ふじみ野.東上」のブログ

みずほ銀行 ふじみ野支店

　ふじみ野駅西口の「アイムプラザ」の中に有る「みずほ銀行」なのですが、次第に規模の大きな有人店舗になり、最近では出張所から支店に昇格して、３Ｆの元：東武ブックスのスペースも利用して店舗規模を拡張したと思います。有人店舗をこれだけ拡張するのは、今の時代では珍しいのではないでしょうか？

　フロアの使い分けなのですが、下記のようですね。

　３Ｆ：新規契約受付、投資型商品、住宅ローン等
　２Ｆ：勘定型商品（昔ながらの銀行口座）
　１Ｆ：ＡＴＭコーナー

　みずほ銀行が この支店で何を狙っているのか、理解しやすいレイアウトだと思います。

　東口の「ふじみ野ナーレ」の中には保険のお店も有りますし、駅前における金融系サービスが次第に充実してきたように思えます。証券会社は、最近では「ネット証券」が主流になったためか、進出は全く無いように思えます。（銀行での扱いを別にしますと。）

　プライベートバンキング（超裕福層向けサービス）は、当地ではまだのようですね。それが有るか無いかでも、当地の経済力を占う事は可能だと思います。

リフォーム工事

　１９９３年のふじみ野駅の開設からかなり年数が経過し、私の近隣でも戸建住宅のリフォーム工事を頻繁に見かけるようになってきました。外装を修理する程度の簡単な工事から、土地区画整理事業事前から有る古い家の場合には、内外装を全て剥がして本格改修する、「新築そっくり」タイプの工事も見かけます。そのような工事であれば、住宅基礎部分の点検や修理、耐震補強工事を行う事も可能ですね。曳屋（ひきや）の技術を応用して、敷地の中で家を移動させたり、家の向きを変更したり、はては水害対策として基礎の嵩上げ工事といった事まで可能だと思います。曳屋の工事実例は、近隣で何度か見かけました。

　当地なのですが、例の「リフォーム詐欺事件」が発覚したような土地柄でもありますので、「悪徳業者の見分け」「適切な工事内容」「適切な工事価格」といった点は注意を要する状況だと思います。複数工事業者から見積をとり、可能であれば第三者の意見も聞いた上で、適切な業者に発注しないといけないと思います。「人を見たら泥棒と思え」といった感じの世相になっているのは個人的には悲しい事なのですが、現実は甘くはないようですね。

　またリフォームは、壁の中や天井裏などに有る設備を見直すまたと無いチャンスでも有るので、テレビ配線、情報配線、電気配線といった物にも注意を払うと良いと思われます。テレビ配線は、双方向ＣＡＴＶ対応の場合には特別な配慮が必要なので、注意して欲しいと思います。地中にある水道、ガス配管などの老朽化も、注意が必要でしょうね。

１００円ショップ

　「１００円ショップ」なのですが、以前のＦＣ２投票ではかなり人気が高く、第２位になっていたと思います。

　過去のＦＣ２投票の結果
http://vote1.fc2.com/poll.php?mode=result&uid=4423906&no=1

　投票上位であった業種は次々と開業したと思うのですが、「１００円ショップ」だけはまだ駄目です。駄目である理由を考えてみました。

　まず事業戦略の話で「５つの力」という物がしばしば出てくると思うのです。これは、マイケル・ポーター氏の著書の中に有る物なのですが。１００円ショップに特化した分析は、下記のような解説記事がありました。元の新聞記事があり、それをさらに分析した物であろうと思います。

http://bizmakoto.jp/makoto/articles/0811/05/news033.html

　この中で、ふじみ野エリアにおいては「買手の交渉力」というのが、特に強く働いているように思えるのです。「失われた２０年」とも言われる不況（給料が上がらない）が長引いている上に、住宅ローン返済、子供の塾代などの「義務的支出」が有るので、以前は購入していたような物でも簡単には購入しなくなったという訳です。競合する他店（スーパーの安売りなど）が有るので、既存の他店で十分だという話になって、１００円ショップは進出できない状態なのだろうと私は読みました。

　また商業用不動産の賃料が下がらない事には、コスト意識の強い１００円ショップを誘致するのは難しいだろうと思います。これは地価がアップしてしまった土地区画整理地域では、不利な条件になると思われます。そこは、賃料収入を上げたい不動産関係者の思惑とは一致しないので、「街発展のポリシー、戦略」として、街の総意としてどのように措置するのか？という話であろうと私は思います。地方公共団体による賃料補助とかも考えうると思うのですが、その地方公共団体の財政状態が悪いと何も出来ないと、私は思います。

　このような感じで、当地が「負のスパイラル」に落ち込んで行くのを、私は強く警戒しているのですが。

「ニュータウン」も歳を取る。

　ふじみ野駅周辺というのは、間違いなく「ニュータウン地域」だろうと思います。ＵＲ（都市機構）などによる巨大開発ではありませんが、複数の土地区画整理事業を組み合わせて構成されている訳ですね。

　朝日の千葉県版なのですが、こんな記事が出ています。

　http://mytown.asahi.com/chiba/newslist.php?d_id=1200078

　千葉県には、ＵＲの団地の中でも最古の部類になる「常盤平団地」が有ります。ここは街びらきから５０年を経過しているのですが、記事に書かれているように色々な課題が発生していると思います。

　ふじみ野駅周辺の場合には、街びらきから約１７年を経過した訳ですが、街のインフラが老朽化する、街の住民もどんどん歳を取る、もしくは「まちづくり」にあまり興味の無い住民や企業は どんどん入れ替わるという訳で、色々と難しい問題が発生すると私は予測をしています。商業施設の「リズム」の衰退など、５０年を待たずして発生していると思うのですが。

　５０年を経過した後でも、我々の子孫は「ふじみ野」を居住地として選択するでしょうか？

Rubicon Japan Trust の末路

　当ブログで何度も取り上げた Rubicon Japan Trust の話ですが、最終的にASX（オーストラリア証券市場）にて上場廃止になっているのを確認しました。株価関係のサイトで検索しても、現在はヒットしません。

　下記のような関連ブログ記事も発見したのですが、リズムの現状も含めて実にその通りだと思うのです。地元行政、地元経済、地元企業がきちんと対応しないといけないという、反面教師になったと思います。リズムの施設を買い取って活性化する地元企業が存在しないのだとしますと、いささか情けないです。

　http://blog.livedoor.jp/vaty/archives/51348904.html

　ふじみ野エリアで最もパワフルで地元忠誠心の高い企業は何処なのであろうか？と、あらためて考えました（特に巨額物件を扱える所）。結論が、まだ出ていません。東武鉄道は、「東京スカイツリー」の件で懸命なので、アテに出来ないと私は思います。

武蔵小杉

　本日ですが、ＪＲ湘南新宿ライン・横須賀線の「武蔵小杉」駅が開業する日だと思います。関係する方には、お祝いを申し上げたいと思います。

　「武蔵小杉」なのですが、首都圏の中では「鉄道交通の要衝」という形になってきたと思います。鉄道マップが頭に入っている方であれば容易にわかると思うのですが、東京２３区内の各所、横浜、横須賀、立川、川崎市中心部などに、縦横に向かう事が可能な拠点になっていると思います。空港アクセスもなかなか良いと思います。（成田エクスプレスの停車など）

　一方、我らが「ふじみ野」の場合ですが、ここまで激烈な交通戦略を打ち立てているようには全く見えないです。地域のミニマムとして、東西方向の「核都市広域幹線道路」とか鉄道の「東西交通新システム」といった話があったと思うのですが、事業が全く進展していないようですし、このままでは首都圏の中で街としての相対的な魅力低下という訳で、大きな問題となる予感がします。住民や企業に愛されない事には、街は発展しないですから。（リズムがあれだけ斜陽化しても有効な手を打てない土地柄なので、そう感じてしまう訳です。地域のリスク管理という訳です。）

　ふじみ野では立地条件が悪いから仕方が無いと諦めてしまうと、そこで話は終わりになってしまうのです。私のような地方出身者が中立的な眼で見た場合、首都圏のどの地域が魅力的に見えるのか？という話です。首都圏に上京して来る方は まだまだ増えると思うのですが、そのあたりは凄く問題だろうと私は考えています。ふじみ野付近では、人口１０万人程度のミニ自治体が多数並んでいると思うのですが、巨大公共事業にも耐えられるような財政規模なのかなと、疑問に感じたところです。

謎であった大型マンション開発

　以前に書いた事のある、この物件の話です。

　http://blog.fujimino.tv/blog/2009/07/post-b6b0.html

　プロジェクトの名称が変更になったらしくて、私が「迷子」になっただけなのですが、現在は「HAUSKA王国」という名称になっている物が該当するようです。最近、東上線のポスター等に出ていると思います。

　地元住民感覚ですと、これは駅からかなり遠くて不便な場所で、大型マンションとして適している場所かな？と思いました。この付近ですが、他にも企業社宅跡地などが点在している場所なのですが、ふじみ野市の都市開発方針はあまり良くわからないです。東武バスウエストも、こんな遠くまで路線バスを延伸するのでしょうか？

土地区画整理事業の「清算金」について

　朝日新聞を見ていたところ、こんな記事に行き当たりました。

http://www.asahi.com/national/update/0207/OSK201002070005.html

　朝日の記事は期間限定掲載だと思いますから概要を書きますと、長年にわたり継続していた神戸市内の土地区画整理事業において、突然多額の「清算金」徴収の連絡が届き、当惑している地権者が多い、という話です。

　この「東灘山手地区」というのは、以前私が居住していた地域にも近く、良く知っている土地区画整理事業です。町並みは確かに見違えるように美しくなり、神戸市内の土地区画整理地域の代表的な場所（高級住宅地）であると言って良いと思います。しかし換地設計において、できるだけ清算金は発生しないようにうまく設計すると思うのですが、このように多額の清算金が発生したのは意外でした。土地を大きくして欲しいとか、過去に何か無理を言った地権者が多かったのかは、良くわからないです。

　原則として（特約等で定めない限り）清算金に関する権利・義務は「現在の地権者」に対して発生しますね。おそらく ふじみ野では、こんな事態にはならないだろうとは思いますが、土地区画整理地域内で「仮換地」の土地を購入した方は、土地区画整理組合から説明を受けるなどして十分に注意をして欲しいです。いきなり多額の徴収を言われても、分割払いにする、ローンを組むなどしないと払えない可能性も有りますし。仮換地の売主や仲介業者が買主に対して「清算金」の義務が有るという事実を隠していたりしますと、もっと厄介だと思います。

リズムの新オーナー

　リズムのオーナーが交代になったらしいという事は分かったのですが、具体的にどの会社が保有しているのかがまだわからないです。ＰＭ会社の丹青モールマネジメントの公式サイトを確認しましたが、「国内投資顧問会社」と書かれているだけで、どの会社の事なのかサッパリわからないです。

　http://www.tansei-mm.co.jp/mMall/oMallRhythm.htm

　オーストラリアの怪しげな会社よりは良くなる事を願っています。個人的には地元有力資本が保有するのが最良だろうと思うのですが、地元だけでは資金が足りないのでしょうか。地域外の会社が保有していますと、危うくなった時に また手放されたりして混乱する可能性が有ると思っています。

「池袋」のオフィスビルの謎

　「池袋」なのですが、もちろん東上線の始発駅となっており、東上沿線の「ふじみ野」の栄華盛衰にも関係すると思いますから注目しています。

　池袋なのですが商業スペースが中心の街として発展しており、「オフィスビル」は比較的少ないように思います。どうしてこのような傾向が出るのでしょうか。

　まず考えた事は、広域交通の拠点である東京駅、上野駅や羽田空港からは比較的遠い位置に有るという事があろうかと思います。山手線をグルリと回らないと池袋には来られないので（他のルートも有りますが）、地方からの出張者は池袋で会議となりますとロスタイムが大きいと思います。現在は「日帰り出張」が主流なので、東京に来てから移動に時間のかかる場所は嫌われるのかな？と思いました。

　「サンシャイン６０」は池袋のオフィスビルの代表格だと思うのですが、何故かその後の開発（特に超高層ビルの建設）があまり進まないように思います。超高層ビルの建設は、最近では東京駅周辺が増えているようで、やはり広域交通の利便性が重視されているとか、そんな感じかと思います。

　戦後半世紀以上が経過していますから、もう東京拘置所（巣鴨プリズン）や戦犯裁判の面影は微塵も無いだろうと思っているのですが、そのような事の心理的影響は まだ存在しているのでしょうか。ならば、池袋は線路の反対側の西口開発の方が有望なのかも知れないです。それは、東上線の駅が存在している側ですね。

　個人的には、もう羽田空港（国際化でますます重要に）や新幹線駅と結ぶ高速交通手段が必須だろうと思っています。戦略的社会基盤整備、という訳です。