「竹内＠ふじみ野.東上」のブログ

　８月７日の夕刻なのですが、時間雨量が１００ミリを超えるのではないかと思われる大雨になりました。激しい雷も伴っており、東京電力の停電が４回ほど連続で発生して驚きました。この手のゲリラ豪雨なのですが、昨今では日本各地で発生しているようですね。

　我が家ではこの件で雨漏り被害が発生し、戸建住宅の２Ｆバルコニーが排水不良の状態となっていたので、防水層の上端まで水位が上昇して階下に雨漏りしました。壁内部や天井裏の浸水、壁面からの漏水、床面の浸水、天井照明器具の浸水などになったのですが。幸いにして、漏電事故には至りませんでした。（漏電ブレーカー動作せず。）

　バルコニー問題は、しばしば有ると思うのですが、落ち葉や土砂で排水口が詰まる恐れが有るので、注意しないといけないです。既知の問題なのにメンテナンスを怠った私が馬鹿でしたという事になります。ビルやマンションの陸屋根などでも発生する恐れが有るので、皆様も排水口のメンテナンスにはご注意下さい。ふじみ野エリアでは、畑などから土砂が飛んで来る量が多いので、要注意箇所だと思います。防水層自体も、保守修繕が必要ですね。我が家では、過去に修繕しています。

　パソコンにもＵＰＳが付いておらず、今後の計画停電の問題も有るので、いよいよ購入して接続しないといけないかと考えました。

　アウトレットモール・リズムの状況というのは、ふじみ野において最大級の関心事の一つだろうと思います。

　この５月頃に現在の形での営業を終了し、１１月頃にイオンモールが中心となって新施設として立ち上げるという所までは情報を入手できたのですが、ふじみ野の地域社会にとって重要事項なのに、有力な情報が入らないです。何か有るでしょうか？

　私が断片的に入手できた情報は、中央通路には「屋根」を建設して悪天候対策とするらしい、入居するテナントについては住民希望を聞いているらしい（ただし、私自身が希望を聞かれた経験は無い。）、マンションが管理している部分も有るので調整がなかなか難しい、といったあたりです。特にマンションの管理費がリズムの商業施設部分の運営と何か関係有るかは、気になる部分です。商業施設部分は「所有区分」「管理区分」がきちんと分離されていないと、話がスムースに進まないだろうと私は思います。

　これは朝日の記事なのですが、下記のような記事を見かけました。

　http://www.asahi.com/national/update/0108/OSK201101080198.html

　阪神・淡路大震災に関連した復興土地区画整理事業というのは、事業費が合計４０１２億円、５市１８地区、総面積２５３．９ヘクタールにも及ぶそうです。私の人生経験では、これを超える規模の土地区画整理事業を見聞した事がありません。空前絶後の規模だと思います。

　事業期間は１６年間との事で、この種の大規模都市計画事業としては短い方だと思います。これの「都市計画決定」の手続きなのですが、当時住民にかなり反対されつつも、わずか「３ケ月」という短い期間で決定したと思います。これは、被災地にバラックの住宅や店舗が建ってしまい、既得権益を主張されたりする事や乱開発される事を防止する措置だったと思います。この措置の是非は、今から考えますと どうでしょうか。

　考えてみますと、この種の都市計画の実施というのは「土地の確保」が極めて困難で、相当な期間を要するケースが多いです。ふじみ野の「苗間神明神社の所の都市計画道路」なども典型的なケースのようで、「意思決定の時期」を逃すと こうなってしまうと思うのです。善悪は別として、「戦災」「大災害」「相続による世代交代」などを待たないと土地は出て来ないというのが社会の現実のようで、「人の死を待って完成する都市計画事業」というのは、個人的には如何な物かと思います。神戸の場合には第二次世界大戦の「戦災復興土地区画整理事業」もあったので、ダブル事業になった地域もあったと思います。

　人の死を待つようでは、現役世代には何の恩恵も有りません。都市計画の中長期戦略とはどうなっているのか、真剣に憂慮をします。１月１７日の神戸大災害の日を目前として、このような事を考えました。

　ふじみ野エリアなのですが、街びらきから１７年経過したためか、そろそろ「改修工事」が必要な住宅が増えてきたと思います。それと関連すると思うのですが、リフォーム関連の営業活動が次第に活発になって来たと思います。

　数年前に「リフォーム詐欺事件」のような事も発生したので、悪徳業者などが紛れ込まないよう、健全な商売となるように願っていますが。個人的には、地元工事業者に頑張って欲しいと思います。その方が、地元の税収にも寄与しますし。

　ふじみ野駅西口の「アイムプラザ」の中に有る「みずほ銀行」なのですが、次第に規模の大きな有人店舗になり、最近では出張所から支店に昇格して、３Ｆの元：東武ブックスのスペースも利用して店舗規模を拡張したと思います。有人店舗をこれだけ拡張するのは、今の時代では珍しいのではないでしょうか？

　フロアの使い分けなのですが、下記のようですね。

　３Ｆ：新規契約受付、投資型商品、住宅ローン等
　２Ｆ：勘定型商品（昔ながらの銀行口座）
　１Ｆ：ＡＴＭコーナー

　みずほ銀行が この支店で何を狙っているのか、理解しやすいレイアウトだと思います。

　東口の「ふじみ野ナーレ」の中には保険のお店も有りますし、駅前における金融系サービスが次第に充実してきたように思えます。証券会社は、最近では「ネット証券」が主流になったためか、進出は全く無いように思えます。（銀行での扱いを別にしますと。）

　プライベートバンキング（超裕福層向けサービス）は、当地ではまだのようですね。それが有るか無いかでも、当地の経済力を占う事は可能だと思います。

　１９９３年のふじみ野駅の開設からかなり年数が経過し、私の近隣でも戸建住宅のリフォーム工事を頻繁に見かけるようになってきました。外装を修理する程度の簡単な工事から、土地区画整理事業事前から有る古い家の場合には、内外装を全て剥がして本格改修する、「新築そっくり」タイプの工事も見かけます。そのような工事であれば、住宅基礎部分の点検や修理、耐震補強工事を行う事も可能ですね。曳屋（ひきや）の技術を応用して、敷地の中で家を移動させたり、家の向きを変更したり、はては水害対策として基礎の嵩上げ工事といった事まで可能だと思います。曳屋の工事実例は、近隣で何度か見かけました。

　当地なのですが、例の「リフォーム詐欺事件」が発覚したような土地柄でもありますので、「悪徳業者の見分け」「適切な工事内容」「適切な工事価格」といった点は注意を要する状況だと思います。複数工事業者から見積をとり、可能であれば第三者の意見も聞いた上で、適切な業者に発注しないといけないと思います。「人を見たら泥棒と思え」といった感じの世相になっているのは個人的には悲しい事なのですが、現実は甘くはないようですね。

　またリフォームは、壁の中や天井裏などに有る設備を見直すまたと無いチャンスでも有るので、テレビ配線、情報配線、電気配線といった物にも注意を払うと良いと思われます。テレビ配線は、双方向ＣＡＴＶ対応の場合には特別な配慮が必要なので、注意して欲しいと思います。地中にある水道、ガス配管などの老朽化も、注意が必要でしょうね。

　「１００円ショップ」なのですが、以前のＦＣ２投票ではかなり人気が高く、第２位になっていたと思います。

　過去のＦＣ２投票の結果
http://vote1.fc2.com/poll.php?mode=result&uid=4423906&no=1

　投票上位であった業種は次々と開業したと思うのですが、「１００円ショップ」だけはまだ駄目です。駄目である理由を考えてみました。

　まず事業戦略の話で「５つの力」という物がしばしば出てくると思うのです。これは、マイケル・ポーター氏の著書の中に有る物なのですが。１００円ショップに特化した分析は、下記のような解説記事がありました。元の新聞記事があり、それをさらに分析した物であろうと思います。

http://bizmakoto.jp/makoto/articles/0811/05/news033.html

　この中で、ふじみ野エリアにおいては「買手の交渉力」というのが、特に強く働いているように思えるのです。「失われた２０年」とも言われる不況（給料が上がらない）が長引いている上に、住宅ローン返済、子供の塾代などの「義務的支出」が有るので、以前は購入していたような物でも簡単には購入しなくなったという訳です。競合する他店（スーパーの安売りなど）が有るので、既存の他店で十分だという話になって、１００円ショップは進出できない状態なのだろうと私は読みました。

　また商業用不動産の賃料が下がらない事には、コスト意識の強い１００円ショップを誘致するのは難しいだろうと思います。これは地価がアップしてしまった土地区画整理地域では、不利な条件になると思われます。そこは、賃料収入を上げたい不動産関係者の思惑とは一致しないので、「街発展のポリシー、戦略」として、街の総意としてどのように措置するのか？という話であろうと私は思います。地方公共団体による賃料補助とかも考えうると思うのですが、その地方公共団体の財政状態が悪いと何も出来ないと、私は思います。

　このような感じで、当地が「負のスパイラル」に落ち込んで行くのを、私は強く警戒しているのですが。

　ふじみ野駅周辺というのは、間違いなく「ニュータウン地域」だろうと思います。ＵＲ（都市機構）などによる巨大開発ではありませんが、複数の土地区画整理事業を組み合わせて構成されている訳ですね。

　朝日の千葉県版なのですが、こんな記事が出ています。

　http://mytown.asahi.com/chiba/newslist.php?d_id=1200078

　千葉県には、ＵＲの団地の中でも最古の部類になる「常盤平団地」が有ります。ここは街びらきから５０年を経過しているのですが、記事に書かれているように色々な課題が発生していると思います。

　ふじみ野駅周辺の場合には、街びらきから約１７年を経過した訳ですが、街のインフラが老朽化する、街の住民もどんどん歳を取る、もしくは「まちづくり」にあまり興味の無い住民や企業は どんどん入れ替わるという訳で、色々と難しい問題が発生すると私は予測をしています。商業施設の「リズム」の衰退など、５０年を待たずして発生していると思うのですが。

　５０年を経過した後でも、我々の子孫は「ふじみ野」を居住地として選択するでしょうか？

　当ブログで何度も取り上げた Rubicon Japan Trust の話ですが、最終的にASX（オーストラリア証券市場）にて上場廃止になっているのを確認しました。株価関係のサイトで検索しても、現在はヒットしません。

　下記のような関連ブログ記事も発見したのですが、リズムの現状も含めて実にその通りだと思うのです。地元行政、地元経済、地元企業がきちんと対応しないといけないという、反面教師になったと思います。リズムの施設を買い取って活性化する地元企業が存在しないのだとしますと、いささか情けないです。

　http://blog.livedoor.jp/vaty/archives/51348904.html

　ふじみ野エリアで最もパワフルで地元忠誠心の高い企業は何処なのであろうか？と、あらためて考えました（特に巨額物件を扱える所）。結論が、まだ出ていません。東武鉄道は、「東京スカイツリー」の件で懸命なので、アテに出来ないと私は思います。

　本日ですが、ＪＲ湘南新宿ライン・横須賀線の「武蔵小杉」駅が開業する日だと思います。関係する方には、お祝いを申し上げたいと思います。

　「武蔵小杉」なのですが、首都圏の中では「鉄道交通の要衝」という形になってきたと思います。鉄道マップが頭に入っている方であれば容易にわかると思うのですが、東京２３区内の各所、横浜、横須賀、立川、川崎市中心部などに、縦横に向かう事が可能な拠点になっていると思います。空港アクセスもなかなか良いと思います。（成田エクスプレスの停車など）

　一方、我らが「ふじみ野」の場合ですが、ここまで激烈な交通戦略を打ち立てているようには全く見えないです。地域のミニマムとして、東西方向の「核都市広域幹線道路」とか鉄道の「東西交通新システム」といった話があったと思うのですが、事業が全く進展していないようですし、このままでは首都圏の中で街としての相対的な魅力低下という訳で、大きな問題となる予感がします。住民や企業に愛されない事には、街は発展しないですから。（リズムがあれだけ斜陽化しても有効な手を打てない土地柄なので、そう感じてしまう訳です。地域のリスク管理という訳です。）

　ふじみ野では立地条件が悪いから仕方が無いと諦めてしまうと、そこで話は終わりになってしまうのです。私のような地方出身者が中立的な眼で見た場合、首都圏のどの地域が魅力的に見えるのか？という話です。首都圏に上京して来る方は まだまだ増えると思うのですが、そのあたりは凄く問題だろうと私は考えています。ふじみ野付近では、人口１０万人程度のミニ自治体が多数並んでいると思うのですが、巨大公共事業にも耐えられるような財政規模なのかなと、疑問に感じたところです。